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想在海外楼市投资捞金,先了解这三点!

2017-4-29 22:55| 发布者: taiguozhiye| 查看: 3333| 评论: 0|原作者: 芭提雅乐思置业|来自: 泰国置业

摘要: 海外购房热的兴起,作为一种社会现象,既反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。近几年,中国人去国外购房金额越大越大,近日有德国媒体称:600套公寓被中国人买走 ...



    海外购房热的兴起,作为一种社会现象,既反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。近几年,中国人去国外购房金额越大越大,近日有德国媒体称:600套公寓被中国人买走!


    无独有偶,截至2016年8月,中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大的海外买家。


    数据证明中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大金主。中国人去国外买房,包括多种因素:更可观的投资回报、子女教育、外移资产、海外移民等。近两年中国人海外购房增长如此迅猛,但是他们真的了解发达国家的楼市吗?


    中国人去海外购房,多以跟风为主,不可能全面而系统的研究国外楼市,这些国家房地产市场化已有近百年历史,有其自身的运行规律与特征。中外楼市不同之处总结为三点。



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01


进  入  成  熟  期



    一个国家的房地产市场,是有生命周期的,这与经济发展阶段有关。经济增速放缓,比如欧美多为2-3%;人口增长缓慢,且逐步老龄化,其中日本和德国最为严重;住宅存量接近饱和,新房需求量小;城市建设告别高潮期,只是小修小补。


    典型现象为,二手房成交量远大于一手房成交量,比如美国二者的比例大概为9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等,都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内大部分城市主要围着新房展开,比如我国地方政府很重视土地出让金,而发达国家地方政府离不开房产税等持有阶段税种。而国内的一线城市也越来越向发达国家靠拢,如北京四环以内几乎全是二手房的流转。


    再者,发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构,而中国比较少见(大都市的二房东、群租房的经营模式非常原始,且不被政府认可)。


    因此,发达国家的房产投资更依靠房屋的房价基数,侧重稳健,如果想用更少的一次性投资获取可观的房价涨幅,东南亚等新兴市场是更合适的选择。




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02


房 价 涨 幅 较 小



     2003-2013年期间,我国房价大趋势是持续大涨,很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和,绝大部分年份涨幅都是个位数。


     比如,2015年二季度相比2002年,英国房价指数上涨了110%,但年均仅上涨8.1%;2015年二季度相比2000年,受房产泡沫破裂影响,东京都市圈房价指数下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美国房价指数上涨了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顾百年,则美国房价涨幅刚跑赢通胀。


    这样的房价涨幅,在中国人看来,实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后,房价涨由就会变小,这是行业规律。在新房开发热潮时期,市场需求旺盛,产品质量和小区环境不断提升,所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后,城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区,房价趋稳。另外,从需求端分析,欧美国家居民少有投资房产习惯,甚至连自住性购房需求也不算旺盛,很多国家的租房比例多在30-50%之间。


    东南亚国家中,新加坡几乎等同于欧美发达国家,高房价,低涨幅。而泰国、柬埔寨、马来西亚等地与国内类似,而更新的发展国家则有点像十年前房价起步时的情形。



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03


租 金 收 益 率 更 高



    客观的现象是:我国房价涨幅总体高于发达国家以及房价处于起步阶段的新兴市场,但租金收益率却低于后者。当前,我国大城市住宅租金收益率平均为2-3%,而欧美国家可达到4-5%,而日本东京高达5-8%,东南亚国家普遍在8%以上,例如泰国。发达国家的商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。


    此现象原因多为两点:其一,买房租房观念有别。中国人能购房,则绝不租房,购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行,美国房屋自有率只有六成,新加坡只有六成,欧洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平稳,则房价涨幅越大,租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美,2016年世界城市房价涨幅榜上,中国包揽前十,而租房市场由于弹性很大,会更符合市场经济规律一些。

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